物權(quán)法和擔(dān)保法
真題考點：
2007年105題：趙某與黃某2003年結(jié)婚，2005年10月協(xié)議離婚，但在財產(chǎn)分配上發(fā)生爭議，下列不屬于夫妻共同財產(chǎn)的是（ ）。
A. 2004年8月黃某出版一部小說所獲得的稿費1萬元
B. 2005年3月趙某因車禍受傷所得到的醫(yī)療費用賠償2萬元
C. 2003年6月趙某父母贈與趙某、黃某一幢房屋，價值25萬元
D. 2004年12月12月，趙某與黃某共同購置的一套高檔家具，價值4萬元
答案：B
伍景玉點撥知識點：夫妻共有財產(chǎn)：
�、拧痘橐龇ā返�17條規(guī)定，在婚姻存續(xù)期間任何一方所得財產(chǎn)，原則上均屬夫妻共同財產(chǎn)，具體而
言，主要包括：
�、俟べY、獎金；
�、谏a(chǎn)、經(jīng)營的收益；
�、壑R產(chǎn)權(quán)的收益；即在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，實際取得或者已經(jīng)明確可以取得的財產(chǎn)性收益。
�、芾^承、受贈所得財產(chǎn)。此時注意：
a.遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)，應(yīng)為夫或妻個人財產(chǎn)，即充分尊重遺囑人或遺贈人的意志；
b.婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對自己子女的個人贈與，除非父母明確表示贈與雙方；婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對夫妻雙方的贈與，除非父母明確表示贈與一方的。
�、菀环揭詡�人財產(chǎn)投資所得的收益，也歸夫妻共同所有；
�、弈信p方實際取得或應(yīng)當(dāng)取得的住房補貼、住房公積金、養(yǎng)老保險金、破產(chǎn)安置補償費等；
�、哂梢环交榍俺凶�、混后用共有財產(chǎn)購買的房屋，雖房屋權(quán)屬證書登記一方名下，仍應(yīng)認定為夫妻共同財產(chǎn)。
�、� 法定個人財產(chǎn)
①一方的婚前財產(chǎn)；
②一方因身體受傷害所得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；
�、圻z囑或贈與合同中明確只歸一方的財產(chǎn)；
�、芤环綄Ｓ玫纳钣闷罚�
�、蒈娙说乃劳霰ｋU金、傷殘補助金、醫(yī)藥生活補助費。
知識點可帶知識面：夫妻共同財產(chǎn)是一種共有關(guān)系，有關(guān)共有關(guān)系的知識面：
共有制度
�、虐捶莨灿�
①特征
各共有人對共有物按各自份額享有所有權(quán)；
各共有人對共有物按各自份額分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)、責(zé)任。
②對共有物的處分
這種處分必須取得2/3以上份額的共有人同意；否則，任何一個或數(shù)個共有人不得擅自處分。
若其中一個人或數(shù)個人擅自處分的，構(gòu)成無權(quán)處分行為，屬效力待定性為。如若第三人為有償、善意的，第三人可依善意取 得取得所有權(quán)。
�、蹖灿蟹诸~的處分
a.某共有人轉(zhuǎn)讓分額時，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)；
b.某共有人拋棄的份額，《物權(quán)法》沒有規(guī)定，民法原理認為歸其他共有人共有；
c.某共有人可以自由決定以其份額設(shè)定抵押。
�、乒餐灿�
�、偬卣�
a.共同共有只能基于共同關(guān)系而生；
b.共同關(guān)系終止前，任何共有人不得提出分出、轉(zhuǎn)讓自己的份額；
c.共同共有存續(xù)期間，每個共有人對共有物分享共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)、責(zé)任。
②類型；公認的共同共有關(guān)系有3種：
a.夫妻關(guān)系；
夫妻財產(chǎn)關(guān)系
�、拧痘橐龇ā返�17條規(guī)定，在婚姻存續(xù)期間任何一方所得財產(chǎn)，原則上均屬夫妻共同財產(chǎn)，具體而
言，主要包括：
�、俟べY、獎金；
�、谏a(chǎn)、經(jīng)營的收益；
�、壑R產(chǎn)權(quán)的收益；即在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，實際取得或者已經(jīng)明確可以取得的財產(chǎn)性收益。
�、芾^承、受贈所得財產(chǎn)。此時注意：
a.遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)，應(yīng)為夫或妻個人財產(chǎn)，即充分尊重遺囑人或遺贈人的意志；
b.婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對自己子女的個人贈與，除非父母明確表示贈與雙方；婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對夫妻雙方的贈與，除非父母明確表示贈與一方的。
⑤一方以個人財產(chǎn)投資所得的收益，也歸夫妻共同所有；
�、弈信p方實際取得或應(yīng)當(dāng)取得的住房補貼、住房公積金、養(yǎng)老保險金、破產(chǎn)安置補償費等；
�、哂梢环交榍俺凶�、混后用共有財產(chǎn)購買的房屋，雖房屋權(quán)屬證書登記一方名下，仍應(yīng)認定為夫妻
共同財產(chǎn)。
�、� 法定個人財產(chǎn)
①一方的婚前財產(chǎn)；
�、谝环揭蛏眢w受傷害所得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；
③遺囑或贈與合同中明確只歸一方的財產(chǎn)；
④一方專用的生活用品；
�、蒈娙说乃劳霰ｋU金、傷殘補助金、醫(yī)藥生活補助費。
a.家庭成員關(guān)系；
b.從法定繼承開始到分割完畢這一期間的遺產(chǎn)。
③處分共有物
a.共同共有財產(chǎn)的處分應(yīng)由全體共有人共同為之；
b.以共有物作抵押亦需全體共有人共同為之；
c.關(guān)于夫妻處分共同財產(chǎn)的相互代理權(quán)；①因日常生活需要，任何一方可單獨決定；②非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要決定的，夫妻應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商取得一致意見，方可為之。但此時，第三人有理由相信其為夫妻共同決定的，該行為有效，夫妻一方不得以不知道、不同意為由對抗善意第三人。
真題考點：
2006年一類106題： 甲和乙共同出資購買了一間房并出租給丙，租房期間甲欲轉(zhuǎn)讓自己的份額，乙和丙均表示愿意購買，應(yīng)（ ）。
A. 在同等條件下由乙優(yōu)先購買
B. 在同等條件下由丙優(yōu)先購買
C. 在同等條件下由甲決定賣給誰
D.在同等條件下由乙、丙共同購買，各享有一份份額，形成共有關(guān)系
[答案]A。
知識點：房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)
�、賰H限于房屋租賃場合；
�、诔鲎馊顺鲑u出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人；
�、鄢鲎馊饲趾Τ凶馊藘�(yōu)先權(quán)的，承租人可主張該房屋買賣無效；
�、茉谵D(zhuǎn)租的場合，次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權(quán)，二者發(fā)生沖突的，前者優(yōu)先于后者。
知識點可帶知識面：優(yōu)先購買權(quán)
�。ㄒ唬┟穹ㄉ系膬�(yōu)先購買權(quán)
�、虐捶莨灿腥说膬�(yōu)先購買權(quán)
�、侔捶莨灿腥宿D(zhuǎn)讓自己份額的，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先于他人的購買權(quán)；
�、谌缙渌灿腥藶�2人以上，且都想購買，則由轉(zhuǎn)讓人決定受讓人。
�、圃餐灿腥说膬�(yōu)先購買權(quán)
共有關(guān)系存續(xù)期間，不允許分割共有財產(chǎn)；共有關(guān)系終止后，才有可能發(fā)生優(yōu)先購買權(quán)問題。
�、欠课莩凶馊说膬�(yōu)先購買權(quán)
�、賰H限于房屋租賃場合；
�、诔鲎馊顺鲑u出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人；
③出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的，承租人可主張該房屋買賣無效；
�、茉谵D(zhuǎn)租的場合，次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權(quán)，二者發(fā)生沖突的，前者優(yōu)先于后者。
�、鹊錂�(quán)人對承典房屋也享有優(yōu)先購買權(quán)；
�、勺⒁猓悍课莸盅簷�(quán)人無優(yōu)先購買權(quán)；
�、拭穹ㄉ系膬�(yōu)先購買權(quán)人發(fā)生沖突時，依據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，當(dāng)發(fā)生沖突時：共有人>典權(quán)人>承
租人。
含以上知識點的學(xué)科知識剪輯：
物權(quán)法和擔(dān)保法
1．物權(quán)的基本特征
�、傥餀�(quán)是支配權(quán)，權(quán)利的行使無需他人的行為；
�、谖餀�(quán)是絕對權(quán)，權(quán)利主體只有一個，但義務(wù)主體是不特定的第三人；
�、畚餀�(quán)是財產(chǎn)權(quán)，與人身權(quán)相對；
�、芪餀�(quán)是排他性權(quán)利；
�、菸餀�(quán)受侵害時有特殊的保護方法，如物上請求權(quán)；
⑥物權(quán)的客體為物，且為有體物；
�、呶餀�(quán)立法采用法定主義。
2．物權(quán)法的基本原則
�、盼餀�(quán)平等原則（《物權(quán)法》第3條）
無論是國家享有的物權(quán)，還是集體、私人享有的物權(quán)，都受到物權(quán)法的平等保護。
⑵物權(quán)法定原則（《物權(quán)法》第5條）
是指物權(quán)的種類與內(nèi)容只能由法律規(guī)定。但其他法律對物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。
�、枪�、公信原則（《物權(quán)法》第6條）
�、俟驹瓌t
A. 物權(quán)的公示，是指物權(quán)的享有與變動可取信于社會公眾的外部表現(xiàn)形式。
B. 公示的對象是——物權(quán)的享有與變動；
C. 公示的目的是——讓不特定的第三人知道物權(quán)狀況。
②公示方法
A. 動產(chǎn)物權(quán)的公示方法：以占有作為權(quán)利的享有方式，以占有的轉(zhuǎn)移即交付作為其變動的公示方法；
B. 不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法：以登記和變更登記作為權(quán)利享有和變動的公示方法。
C. 動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。
�、酃旁瓌t——物權(quán)的存在既然以占有或登記為表征，則信賴該表征而進行相應(yīng)行為者，即使
該表征與真實的權(quán)利狀態(tài)不符，對于信賴該表征的人也不發(fā)生影響。包含下述三層含義：
A. 若當(dāng)事人在享有、變動物權(quán)時依法定要求進行了公示，第三人因信賴該公示而為一定行為，事后即使公示出來的物權(quán)狀態(tài)與真實的物權(quán)狀態(tài)不符，第三人取得的物權(quán)亦受保護；
B. 若當(dāng)事人在享有、變動物權(quán)時依法進行了公示，則其物權(quán)足以對抗第三人；
C. 若當(dāng)事人在享有、變動物權(quán)時未依法進行公示，則其物權(quán)不得對抗第三人。
�、任餀�(quán)優(yōu)先原則——物權(quán)優(yōu)先債權(quán)是原則，債權(quán)優(yōu)先物權(quán)是另外；
�、盼餀�(quán)的優(yōu)先性——是指同一物上存在數(shù)個互相沖突的權(quán)利時，效力較強的權(quán)利排斥效力較弱的
權(quán)利而率先獲得實現(xiàn)。這種優(yōu)先效力表現(xiàn)在兩個方面：
①物權(quán)之間的優(yōu)先效力；
�、谖餀�(quán)相對于債權(quán)的優(yōu)先效力；——是指同一物上既存在物權(quán)，又存在債權(quán)時，物權(quán)的實現(xiàn)
優(yōu)先于債權(quán)。
⑵物權(quán)優(yōu)先債權(quán)的例外——買賣不破租賃
在現(xiàn)代法上，租賃權(quán)日益物權(quán)化，為了保護承租人利益，維護正常的租賃關(guān)系，法律規(guī)定，
租賃期間租賃物所有權(quán)變更的，不影響原承租人的債權(quán)，原承租合同對新主人仍有拘束力。
�、遣煌瑩�(dān)保物權(quán)之間的優(yōu)先性
a.在不動產(chǎn)擔(dān)保的場合——留置權(quán)>抵押權(quán)
b. 在動產(chǎn)擔(dān)保的場合——①質(zhì)押先于抵押設(shè)立的：留置權(quán)>質(zhì)押權(quán)>抵押權(quán)；
�、诘盅合扔谫|(zhì)押設(shè)立的：留置權(quán)>登記抵押權(quán)>質(zhì)押權(quán)>未登記的抵押權(quán)。
�、晌餀�(quán)不得濫用原則（《物權(quán)法》第7條）
物權(quán)的取得與行使，應(yīng)守法、尊重社會公德，不得損害共同利益和他人合法權(quán)益。
3．物權(quán)的追及效力——指物權(quán)成立后，不論其標(biāo)的物輾轉(zhuǎn)至何人之手，權(quán)利人均可以追及標(biāo)的物之所在，
并直接行使權(quán)利。即只要在zui后占有人處發(fā)現(xiàn)自己的物，就可予以追回。
4．物上請求權(quán)
⑴物上請求權(quán)——是指物權(quán)人在其權(quán)利實現(xiàn)上遇有某種妨害或者有被妨害之虞時，物權(quán)人為回復(fù)其物
權(quán)的圓滿狀態(tài)，有權(quán)請求妨害人為或不為一定行為的權(quán)利。
⑵依照《物權(quán)法》的規(guī)定，物上請求權(quán)的具體內(nèi)容包括:
�、俜颠�原物；
�、谂懦梁Γ�
�、巯ｋU；
�、芑謴�(fù)原狀。
5．我國物權(quán)變動模式
⑴基于法律行為的物權(quán)變動必須以法律行為（債權(quán)行為）的有效為前提；
�、频怯浭遣粍赢a(chǎn)物權(quán)變動的生效要件——即有效債權(quán)行為+登記=不動產(chǎn)物權(quán)變動；
⑶交付是動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件——即有效債權(quán)行為+交付=動產(chǎn)物權(quán)變動；
�、葘τ诖�、飛行器、機動車等重要交通工具的物權(quán)變動，非經(jīng)登記，不得對抗第三人。
⑸我國物權(quán)變動模式的例外——
�、偻恋爻邪�(jīng)營權(quán)，自合同生效時設(shè)立；事后縣級以上人民政府發(fā)給的土地承包經(jīng)營權(quán)證并登記
在冊，只是對權(quán)利的確認而已。
�、诘匾蹤�(quán)，自合同生效時設(shè)立；登記與否全憑當(dāng)事人自愿選擇，但是不登記的地役權(quán)不得對抗善
意第三人。
6．所有權(quán)的權(quán)能
�、欧e極權(quán)能
�、僬加袡�(quán)能——是指所有人對所有物加以實際管領(lǐng)或控制的權(quán)利。
②使用權(quán)能
是指在不毀損所有物本體或者變更其性質(zhì)的前提下，依照所有的性能和用途對其加以利用，即發(fā)
揮物的使用價值。
�、凼找鏅�(quán)能
是指收取由原物產(chǎn)生的新增經(jīng)濟價值的權(quán)能，包括孳息和利用原物進行生產(chǎn)所產(chǎn)生的利潤等。
④處分權(quán)能
是指對物依法處置以決定其命運的權(quán)能；包括：a.事實上的處分權(quán)能——對物進行實質(zhì)的變形、
改造、毀損等物理性的事實行為；b.法律上的處分權(quán)能——對標(biāo)的物的所有權(quán)進行移轉(zhuǎn)、限制或者消
滅，從而使其所有權(quán)發(fā)生變動的法律行為。
�、葡麡O權(quán)能—“排除他人干涉”
是指所有人排斥并除去他人對所有物的不法侵害。且只有在受到他人的不法干涉的時候這項權(quán)能才
能顯現(xiàn)出來。
7．建筑物區(qū)分所有權(quán)
�、艔�(fù)合性；
建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和成員權(quán)三部分組成。
�、賹Ｓ兴袡�(quán)——對專有部分的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。專有部分，即在構(gòu)造上能夠明確
區(qū)分，具有排他性且可以獨立使用的建筑物部分。
�、诠灿兴袡�(quán)——區(qū)分所有權(quán)人根據(jù)法律和管理規(guī)約的規(guī)定，對共有部分所享有的占有、使用和收
益的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，以下部分屬于業(yè)主共有：
a. 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；
b. 建筑物區(qū)劃內(nèi)的綠地，城鎮(zhèn)公共綠地、明示個人所有的除外；
c. 建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房；
d. 占用業(yè)主共用的道路或者其它場地用于停放汽車的車位；
e. 建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金。
�、鄢蓡T權(quán)——建筑物區(qū)分所有人基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬和使用上的密切關(guān)系而形成的作
為建筑物管理團體的一名成員所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。
成員權(quán)是一種永續(xù)性權(quán)利，只要建筑物存在，區(qū)分所有人之間的團體關(guān)系就會存續(xù)，原則上不會
解散。
�、茖Ｓ兴袡�(quán)的主導(dǎo)性
�、賲^(qū)分所有權(quán)人取得專有所有權(quán)便取得了共有所有權(quán)和成員權(quán)；反之，喪失專有所有權(quán)的也就同時
喪失了共有所有權(quán)和成員權(quán)。
�、趯Ｓ兴袡�(quán)的大小，決定了共有所有權(quán)和成員權(quán)的大�。�
�、墼趨^(qū)分所有權(quán)的設(shè)定登記上，只登記專有所有權(quán)，共有所有權(quán)和成員權(quán)不需要登記。
�、且惑w性——其組成的三要素必須結(jié)為一體不可分離
�、葯�(quán)利主體身份的多重性
8．所有權(quán)的取得
�、旁既〉�
�、傧日�
構(gòu)成要件：
A. 對象是無主物，zui常見者是拋棄物，即基于所有人或處分人的意志而放棄所有權(quán)的物。注意：無人繼承又無人受遺贈的財產(chǎn)，歸國家所有，不適用先占。
B. 標(biāo)的物為動產(chǎn)。但下列動產(chǎn)不適用先占：
a. 尸體；依公序良俗，死者的尸體歸其親屬所有，不得先占；
b. 宣布為國家所有的資源如野生動物資源；
c. 他人享有獨占性權(quán)利的物。
C. 必須以所有的意思占有無主物。
②發(fā)現(xiàn)隱藏物、埋藏物；（法律效果類似于拾得遺失物）
�、凼暗眠z失物、漂流物、失散的飼養(yǎng)動物；
A. 遺失物——非基于遺失人的意志而暫時喪失占有的物。遺失物的要件有：
a. 須為他人之物；
b. 須為動產(chǎn)，不動產(chǎn)永不構(gòu)成遺失物；
c. 遺失人對于物的占有的喪失須非出于自己的意思；
d. 須非隱藏物。
B. 拾得——發(fā)現(xiàn)并實際占有遺失物。
C. 拾得遺失物的法律效果——拾得人無論經(jīng)過多長時間，均不能取得所有權(quán)，而應(yīng)當(dāng)返還給權(quán)利人。
�、芴砀健歉胶�、混合和加工的通稱。
A. 附合是指不同所有人的有形物結(jié)合在一起無法分離或不宜分離，而交易上認為一物者。
B. 混合是指不同所有人的動產(chǎn)混雜在一起，無法識別或識別費用過巨，成為混合物；
C. 加工是在他人之物上附加自己有價值的勞動，使之成為一新物。
⑤善意取得
A. 善意取得是指無權(quán)處分人在不法將其受托占有的他人的物轉(zhuǎn)讓給受讓人的，如果受讓人取得該物時是善意的，則受讓人取得該物的所有權(quán)，原權(quán)利人喪失所有權(quán)。
B. 善意取得的構(gòu)成要件：
a. 標(biāo)的物包括動產(chǎn)與不動產(chǎn)；
b. 轉(zhuǎn)讓人須無處分權(quán)；
c. 須基于有償法律行為而轉(zhuǎn)讓；
d. 轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)已經(jīng)完成交付或登記。
C. 善意取得的法律效果
a. 受讓人取得標(biāo)的物所有權(quán)，真權(quán)利人喪失標(biāo)的物所有權(quán)；
b. 真權(quán)利人可以根據(jù)法律對轉(zhuǎn)讓人行使損害賠償請求權(quán)。
�、迺r效取得（我國法律不予承認）
⑦其他。
�、评^受取得（①買賣； ②互易； ③贈與； ④遺贈； ⑤繼承）
9．共有制度
�、虐捶莨灿�
①特征
a. 各共有人對共有物按各自份額享有所有權(quán)；
b. 各共有人對共有物按各自份額分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)、責(zé)任。
�、趯灿形锏奶幏�
a. 這種處分必須取得2/3以上份額的共有人同意；否則，任何一個或數(shù)個共有人不得擅自處分。
b. 若其中一個人或數(shù)個人擅自處分的，構(gòu)成無權(quán)處分行為，屬效力待定性為。如若第三人為有償、善意的，第三人可依善意取 得取得所有權(quán)。
③對共有分額的處分
a. 某共有人轉(zhuǎn)讓分額時，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)；
b. 某共有人拋棄的份額，《物權(quán)法》沒有規(guī)定，民法原理認為歸其他共有人共有；
c. 某共有人可以自由決定以其份額設(shè)定抵押。
⑵共同共有
�、偬卣�
a. 共同共有只能基于共同關(guān)系而生；
b. 共同關(guān)系終止前，任何共有人不得提出分出、轉(zhuǎn)讓自己的份額；
c. 共同共有存續(xù)期間，每個共有人對共有物分享共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)、責(zé)任。
�、陬愋停还J的共同共有關(guān)系有3種：
a. 夫妻關(guān)系；
b. 家庭成員關(guān)系；
c. 從法定繼承開始到分割完畢這一期間的遺產(chǎn)。
�、厶幏止灿形�
a. 共同共有財產(chǎn)的處分應(yīng)由全體共有人共同為之；
b. 以共有物作抵押亦需全體共有人共同為之；
c. 關(guān)于夫妻處分共同財產(chǎn)的相互代理權(quán)；①因日常生活需要，任何一方可單獨決定；②非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要決定的，夫妻應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商取得一致意見，方可為之。但此時，第三人有理由相信其為夫妻共同決定的，該行為有效，夫妻一方不得以不知道、不同意為由對抗善意第三人。
10．優(yōu)先購買權(quán)
�。ㄒ唬┟穹ㄉ系膬�(yōu)先購買權(quán)
�、虐捶莨灿腥说膬�(yōu)先購買權(quán)
�、侔捶莨灿腥宿D(zhuǎn)讓自己份額的，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先于他人的購買權(quán)；
�、谌缙渌灿腥藶�2人以上，且都想購買，則由轉(zhuǎn)讓人決定受讓人。
�、圃餐灿腥说膬�(yōu)先購買權(quán)
共有關(guān)系存續(xù)期間，不允許分割共有財產(chǎn)；共有關(guān)系終止后，才有可能發(fā)生優(yōu)先購買權(quán)問題。
⑶房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)
�、賰H限于房屋租賃場合；
�、诔鲎馊顺鲑u出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人；
③出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的，承租人可主張該房屋買賣無效；
�、茉谵D(zhuǎn)租的場合，次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權(quán)，二者發(fā)生沖突的，前者優(yōu)先于后者。
⑷典權(quán)人對承典房屋也享有優(yōu)先購買權(quán)；
�、勺⒁猓悍课莸盅簷�(quán)人無優(yōu)先購買權(quán)；
�、拭穹ㄉ系膬�(yōu)先購買權(quán)人發(fā)生沖突時，依據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，當(dāng)發(fā)生沖突時：共有人>典權(quán)人>承
租人。
[真題實例] 甲和乙共同出資購買了一間房并出租給丙，租房期間甲欲轉(zhuǎn)讓自己的份額，乙和丙均表示愿意購買，應(yīng)（ ）。
A. 在同等條件下由乙優(yōu)先購買
B. 在同等條件下由丙優(yōu)先購買
C. 在同等條件下由甲決定賣給誰
D.在同等條件下由乙、丙共同購買，各享有一份份額，形成共有關(guān)系
[答案]A。
（二）商法上的優(yōu)先購買權(quán)
�、庞邢薰竟蓶|的優(yōu)先購買權(quán)
有限公司某一股東轉(zhuǎn)讓出資份額時，其他股東在同等條件下有優(yōu)先于第三人的購買權(quán)；
但是，注意股份公司的股東沒有優(yōu)先購買權(quán)。
�、坪匣锶说膬�(yōu)先購買權(quán)
合伙企業(yè)的合伙人在轉(zhuǎn)讓其財產(chǎn)份額時，其他合伙人有優(yōu)先購買權(quán)。
（三）知識產(chǎn)權(quán)法上的優(yōu)先購買權(quán)
�、盼屑夹g(shù)開發(fā)合同完成的發(fā)明創(chuàng)造，專利申請權(quán)歸研發(fā)人的，研發(fā)人欲轉(zhuǎn)讓專利申請權(quán)時，委托人有
�、坪献骷夹g(shù)開發(fā)合同完成的發(fā)明創(chuàng)造，專利申請權(quán)歸合作人共有的，一方共有人轉(zhuǎn)讓其共有的專利申請
權(quán)的，其他各方有優(yōu)先受讓權(quán)。
�、锹殑�(wù)技術(shù)成果的使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)歸單位，單位轉(zhuǎn)讓職務(wù)技術(shù)成果時，完成人有優(yōu)先受讓權(quán)。
11．用益物權(quán)
用益物權(quán)，是指對他人的物在一定范圍內(nèi)，加以占有、使用、收益的限制物權(quán)。我國現(xiàn)行的幾種重要的物權(quán)包括：
�、抛匀毁Y源使用權(quán)；
⑵土地承包經(jīng)營權(quán)；
期限：耕地為30年；草地為30—50年，林地為30—70年；特殊林木的林地承包期還可以延長，
承包期屆滿的，可以繼續(xù)承包。
⑶建設(shè)用地使用權(quán)；
⑷宅基地使用權(quán)；
宅基地使用權(quán)實行一戶一宅原則，權(quán)利人 不得買賣或者變相變賣宅基地；權(quán)利人可以出賣、出
租宅基地上的房屋，但不得另行申請宅基地。
�、傻匾蹤�(quán)——是指地役權(quán)人因通行、取水、排水、鋪設(shè)管線等需要，利用他人的不動產(chǎn)或者限制他
人不動產(chǎn)的利用，以提高自己的不動產(chǎn)效益的權(quán)利。
�、实錂�(quán)——是指出典人將自己所有的不動產(chǎn)交由典權(quán)人，典權(quán)人向其支付一定典價后對出典不動產(chǎn)享
有的占有、使用、收益的權(quán)利。我國法律只認可房屋典權(quán)。典權(quán)具有如下法律特征：
�、俚錂�(quán)屬于一種用益物權(quán)。典權(quán)的目的不是擔(dān)保，而是利用不動產(chǎn)；
�、诘錂�(quán)人必須向出典人支付一定的典價；
�、鄣錂�(quán)的客體是不動產(chǎn)，并且必須轉(zhuǎn)移占有；
�、艿錂�(quán)是有期限的他物權(quán)，我國法律規(guī)定典權(quán)期限不得超過20年，約定超過的部分無效；
�、莸錂�(quán)人在典期內(nèi)享有對出典物的占有、使用和收益的權(quán)利，典期屆滿以后出典人享有回贖出典
財產(chǎn)的權(quán)利。
12．相鄰關(guān)系
�、畔噜応P(guān)系，是指兩個或兩個以上相鄰不動產(chǎn)的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權(quán)利
時應(yīng)當(dāng)相互給予便利而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
⑵《民法通則》規(guī)定的調(diào)整相鄰關(guān)系須遵循的原則：
�、� 有利生產(chǎn)、方便生活； ② 團結(jié)互助、公平合理。
⑶相鄰關(guān)系的種類
�、偻恋赝ㄐ泻驼加藐P(guān)系；
②建筑物內(nèi)通行產(chǎn)生的相鄰關(guān)系；
�、塾盟c排水產(chǎn)生的相鄰關(guān)系；
�、苄藿ㄊ┕ぎa(chǎn)生的相鄰關(guān)系；
�、菖盼郛a(chǎn)生的相鄰關(guān)系；
�、薏晒馀c通風(fēng)產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。
13．抵押權(quán)
⑴抵押權(quán)，是指債權(quán)人對于債務(wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)占有而提供擔(dān)保的財產(chǎn)，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，
依法享有的就擔(dān)保的財產(chǎn)變價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。抵押權(quán)必須登記才能生效。
抵押權(quán)的法律特征主要有：
①抵押權(quán)是從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)；
�、诘盅簷�(quán)不移轉(zhuǎn)抵押物的占有；
③抵押權(quán)具有物上代位性；
�、艿盅簷�(quán)人是以抵押財產(chǎn)的變價優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
⑵抵押財產(chǎn)——是抵押權(quán)的標(biāo)的或客體。抵押物必須符合2個條件：
�、� 抵押的財產(chǎn)必須是某項特定財產(chǎn)；
�、� 抵押財產(chǎn)不得是法律禁止流通的或已被強制執(zhí)行的財產(chǎn)。法律規(guī)定的禁止抵押的財產(chǎn)包括：
a. 土地所有權(quán)；
b. 耕地、宅基地、自留山、自留地等集體所有的土地使用權(quán)；
c. 所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；
d. 依法被查封、抵押、監(jiān)管的財產(chǎn)。
�、莦ui高額抵押——是指抵押人與抵押權(quán)人達成協(xié)議，在zui高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物的價值對連續(xù)發(fā)
生的債權(quán)作擔(dān)保。zui高額抵押的法律特征主要有：
�、賨ui高額抵押所擔(dān)保的對象是將來發(fā)生的債權(quán)；
②zui高額抵押擔(dān)保的對象具有不特定性；
�、踷ui高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)依賴于確定的基礎(chǔ)法律關(guān)系；
④zui高額抵押必須在抵押合同中明確約定，法律要求辦理登記的還應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)；
�、輟ui高額抵押具有擔(dān)保的zui高限額；
�、込ui高額抵押不得轉(zhuǎn)讓；
�、遺ui高額抵押是對一定期限內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債作擔(dān)保。
14．質(zhì)押權(quán)
�、刨|(zhì)權(quán)——是指債務(wù)人或者第三人將其動產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利證書轉(zhuǎn)移給債權(quán)人占有，以之作為債務(wù)的擔(dān)
保，債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)就該動產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利的價值優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。質(zhì)權(quán)的法律特
征主要有：
①質(zhì)權(quán)的設(shè)定必須移轉(zhuǎn)占有，以某些特定財產(chǎn)作質(zhì)物時，還必須依法辦理登記手續(xù)；
②質(zhì)權(quán)的標(biāo)的物主要為動產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利，不包括不動產(chǎn)；
③質(zhì)權(quán)具有物上代位性、從屬性和不可分性；
�、苜|(zhì)權(quán)的公示方法。動產(chǎn)質(zhì)權(quán)采取轉(zhuǎn)移占有的方法；權(quán)利質(zhì)權(quán)采取到有關(guān)部門登記的辦法。
⑵動產(chǎn)質(zhì)權(quán)——是指債務(wù)人或者第三人將其動產(chǎn)移交債權(quán)人占有，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人享
有的就該動產(chǎn)的價值優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
�、賱赢a(chǎn)質(zhì)權(quán)的設(shè)立必須有質(zhì)權(quán)人和出質(zhì)人訂立的書面質(zhì)押合同；
�、诒仨氂匈|(zhì)物的交付；質(zhì)物必須是可以轉(zhuǎn)讓的特定物，法律禁止流通的物或種類物不能作為質(zhì)權(quán)
的標(biāo)的。
�、菣�(quán)利質(zhì)權(quán)——是指法律規(guī)定以可讓與的財產(chǎn)權(quán)利作為標(biāo)的的質(zhì)權(quán)。我國《擔(dān)保法》將權(quán)利質(zhì)權(quán)分為
不同的種類，分別規(guī)定了不同的成立要件：
�、僖云睋�(jù)等有價證券設(shè)定權(quán)利質(zhì)押的，除有書面質(zhì)押合同外，還須交付權(quán)利憑證，質(zhì)權(quán)自憑證交
付之日起生效；
�、谝钥赊D(zhuǎn)讓的股票設(shè)定權(quán)利質(zhì)押的，除有書面質(zhì)押合同外，還須向證券登記機構(gòu)辦理出質(zhì)登記，
質(zhì)權(quán)自登記之日起生效；
�、垡怨煞莩鲑|(zhì)的，質(zhì)押合同自股份出質(zhì)記載于股東名冊之日起生效；
�、芤砸婪ǹ赊D(zhuǎn)讓的知識產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的，除有書面質(zhì)押合同外，還應(yīng)向有關(guān)的管理部門辦理登記，質(zhì)
權(quán)自登記之日起生效。
15．留置權(quán)
�、帕糁脵�(quán)，是指債權(quán)人按照合同的約定占有債務(wù)人的動產(chǎn)，債務(wù)人不按照合同約定的期限履行債務(wù)的，
債權(quán)人有權(quán)留置該動產(chǎn)，并依照法律的規(guī)定將動產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣后的價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
留置權(quán)的法律特征主要有：
�、倭糁脵�(quán)具有從屬性；
�、诹糁脵�(quán)具有不可分性；
�、哿糁脵�(quán)是法定的擔(dān)保物權(quán)；
�、芰糁脵�(quán)只發(fā)生在特定的合同關(guān)系中。我國《擔(dān)保法》規(guī)定，只有因保管合同、運輸合同、加工
承攬合同發(fā)射管內(nèi)的債權(quán)，才可能存在留置權(quán)。
�、萘糁脵�(quán)可以發(fā)生兩次效力，第yi次是在留置產(chǎn)生的時候；第二次是在債務(wù)人超過規(guī)定期限仍不
履行時，留置權(quán)人可對留置物優(yōu)先受償。
�、屏糁脵�(quán)的成立要件如下：
�、賯鶛�(quán)人與債務(wù)人之間具有法定的可以產(chǎn)生留置的合同關(guān)系。如保管合同、加工承攬合同等；
�、趥鶛�(quán)人基于合同規(guī)定而占有債務(wù)人的財產(chǎn)；
�、蹅鶆�(wù)已屆清償期而債務(wù)人未履行義務(wù)；
�、苷加械膭赢a(chǎn)必須與債權(quán)有牽連關(guān)系；
⑤留置必須符合規(guī)律規(guī)定和當(dāng)事人的約定。
⑶留置權(quán)的實現(xiàn)程序
�、賯鶛�(quán)人行使留置權(quán)以后，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)在不少于2個月的期限內(nèi)履行債務(wù)；雙方當(dāng)事人可以自行
約定，但不得少于2個月。
�、趯捪奁趯脻M后，債務(wù)人仍不履行債務(wù)的，債權(quán)人可以與債務(wù)人協(xié)議以留置物折價，也可以依法
拍賣或變賣留置物，以所得的價款優(yōu)先受償。
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