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【熱點背景】

近來，國土資源部多次強(qiáng)調(diào)“小產(chǎn)權(quán)房”不合法，將進(jìn)行試點清理，并沒收了北京延慶的51棟小產(chǎn)權(quán)樓房，查處了相關(guān)責(zé)任人，這一系列舉措引起了社會公眾的廣泛關(guān)注。研究發(fā)現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)形成了一定的規(guī)模和體量，并不是歷史遺留問題而是現(xiàn)實困難，既不能一拆了之，更不能全部合法化，要照顧各方利益公平處置。

國土資源部zui近公布了北京、陜西、山西等地5起國土資源領(lǐng)域違法違規(guī)案件，其中北京市延慶縣張山鎮(zhèn)上郝莊村違法建設(shè)樓房51棟。此外，記者了解到，在重慶、鄭州、武漢等地，建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房之勢依然如火如荼。自2006年至今，在重慶市沙坪壩區(qū)中梁鎮(zhèn)開發(fā)商違法占地150畝，建起了7個小產(chǎn)權(quán)樓盤，涉及群眾一萬余人。

發(fā)現(xiàn)，在中央14部委一片“清理整頓”聲中，小產(chǎn)權(quán)房悄然變異為“農(nóng)業(yè)生態(tài)房”“養(yǎng)老公寓”“旅游地產(chǎn)“會員制農(nóng)莊”等，通過“以租代售“使用權(quán)代替產(chǎn)權(quán)“榮譽(yù)村民”等方式換裝入市，其形式設(shè)計精巧，旨在逃避政策法規(guī)的約束。專家指出，應(yīng)盡快遏制小產(chǎn)權(quán)房“變種”帶來新一輪農(nóng)地入市潮，建議有關(guān)部門盡早出臺清理整頓方案，明確農(nóng)地流轉(zhuǎn)相關(guān)制度。

“小產(chǎn)權(quán)房”在各地存在已久，而根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民將在集體土地上自建的房屋賣給城市居民的行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，從而不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證等合法手續(xù)，但其以低康的價格在日益

高漲的房價中求得了一席之地�！靶‘a(chǎn)權(quán)”房現(xiàn)象折射出目前土地征用制度的不足和國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的緊迫性。

【考點分析】

一、“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象產(chǎn)生的原因

1、“小產(chǎn)權(quán)房”方面的法律法規(guī)不完善，對于集體土地流轉(zhuǎn)缺乏明確的規(guī)定，從而導(dǎo)致“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象頻發(fā)。

2、相關(guān)部門對“小產(chǎn)權(quán)房”監(jiān)督力度不夠。地方政府沒有建立一套相關(guān)的協(xié)作機(jī)制，特別是強(qiáng)化跟蹤監(jiān)督和防止土地流失的長效機(jī)制，導(dǎo)致對“小產(chǎn)權(quán)房”的監(jiān)督幾乎不發(fā)生任何效力。

3、市場需求促使了“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生。由于商品房房價普遍持續(xù)大幅度上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通百姓的購買能力，從而促使購房者購買價格更加便宜的“小產(chǎn)權(quán)房”。

二、“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象產(chǎn)生的消極影響

1、“小產(chǎn)權(quán)房”導(dǎo)致新增建設(shè)用地總量失控，造成耕地流失，侵害了廣大農(nóng)民利益，使其失去了長久生存的資源。農(nóng)民的生存空間越來越小，農(nóng)民、農(nóng)業(yè)、農(nóng)村發(fā)展的持續(xù)性問題將會更加嚴(yán)峻。影響了國家對農(nóng)田戰(zhàn)略保護(hù)措施的實施。

2、由于“小產(chǎn)權(quán)房”得不到國家的認(rèn)可，因此，“小產(chǎn)權(quán)房”的購買者的權(quán)益將得不到法律的保護(hù)，導(dǎo)致“小產(chǎn)權(quán)房”購買者將要面臨相當(dāng)多的法律風(fēng)險。

3、“小產(chǎn)權(quán)房”違反了國家相關(guān)法律法規(guī)，阻礙了政府管理職能的行使�！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)和出售是對法律法規(guī)的公然蔑視，其示范效應(yīng)惡劣，若不予以懲罰，將造成“守法的人吃虧，違法的人贏利”的心理暗示，減損法制公信力。

三、解決“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象的措施

1、完善法律加快集體土地流轉(zhuǎn)。加快研究農(nóng)村土地直接進(jìn)人市場的途徑和相關(guān)制度，在保證農(nóng)民的土地收益，解決農(nóng)民生存問題的同時，確保農(nóng)民通過土地收益改善環(huán)境和生活條件，以促進(jìn)鄉(xiāng)村統(tǒng)籌的實現(xiàn)。

2、加強(qiáng)政策落實和行政監(jiān)管。轉(zhuǎn)變政府角色定位，改目前政府的參與型、謀利型角色為協(xié)調(diào)型、服務(wù)型角色;同時理順土地行政管理體制，進(jìn)一步明確主管部門，建立省以下完全垂直領(lǐng)導(dǎo)的土地管理體制以減少地方干擾，轄區(qū)內(nèi)若發(fā)生土地違法案件并造成嚴(yán)重后果的，對有關(guān)單位和總負(fù)責(zé)人實行“一票否決”。

3、進(jìn)一步發(fā)展和完善城市居民住房保障制度。加大保障住房用地的供應(yīng)和保障用房的建設(shè)力度，多建限價房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，滿足城市中低收入居民的住房需求，從源頭上減少城鎮(zhèn)居民對“小產(chǎn)權(quán)房”的需求。